Huh, er zijn toch maar drie boxen? Dat klopt maar je oog viel er net wat meer op vermoedde ik. Het kan in elk geval aantrekkelijk zijn de eigenwoningschuld over te hevelen van Box 1 naar Box 3.
Overhevelen kan aantrekkelijk zijn bij een:
- lage hypotheekrente
- vermogen boven de vrijstelling
- lagere hypotheek dan de woningwaarde
Stel, een alleenstaande AOW’er zonder pensioen heeft een woning met een WOZ-waarde van € 450.000 en een hypotheek van € 150.000 tegen een rente van 2,5%. Het Box III vermogen bedraagt € 120.000 Het voordeel kan dan oplopen tot meer dan 500 euro per jaar.
Hoe werkt dat?
Door een lagere hypotheekrente is het bedrag dat u kunt aftrekken in box 1 lager. Daarnaast leidt de (stijgende) woningwaarde tot een verder afnemende fiscale aftrek als gevolg van het eigenwoningforfait (bijtelling eigen woning). Tot slot daalt het tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken de komende jaren naar maximaal 37,05% in 2023.
Over het vermogen in box 3 is vermogensrendementsheffing verschuldigd. Met een hypotheek in box 3 daalt het vermogen waarover de vermogensrendementsheffing wordt berekend. Als de hypotheekschuld in box 3 zit daalt de vermogensrendementsheffing.
Ook bij mensen met een modale woningwaarde en een wat kleiner vermogen kan wel degelijk een voordeel optreden. Met name onder de AOW-gerechtigden, die in een lager belastingtarief vallen, kan het aantrekkelijk zijn.
Van box 1 naar box 3
Voldoet een lening aan de fiscale voorwaarden van een eigenwoningschuld, dan valt ze automatisch in box 1. De Gedragscode Hypothecaire Financieringen biedt echter de mogelijkheid om 50% van de marktwaarde zonder aflossingsverplichting te lenen. Deze aflossingsvrije lening voldoet niet aan de fiscale aflossingseis en valt daarom in box 3.
Voor leningen die voor 1 januari 2013 bestonden is het minder eenvoudig om de schuld van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Bij deze leningen was de enige voorwaarde om te kwalificeren als eigenwoningschuld dat er een causaal verband tussen de geldlening en de aan gekochte woning was. Dit causale verband verdwijnt niet bij een herfinanciering, waarbij de oude schuld met een nieuwe schuld wordt afgelost. Door de woningschuld af te lossen uit privé middelen en op een later tijdstip een nieuwe lening aan te gaan, verdwijnt het causale verband dat bij een herfinanciering wel aanwezig is. De lening valt dan wel in box 3.
Let op! De financiering bestaat uit meer dan de keuze voor box 1 of box 3. Laat u dus goed informeren over de werking.